一、房地產行業現狀 觀點一：行業規模築頂，利潤持續下行 觀點二：22年行業或將延續蕭條態勢 觀點三：本輪行業下行本質是房企遭遇流動性危機 從行業現狀看： 1.行業規模築頂，增速放緩，近五年複合增速僅2.6%，22年大概率負增長 行業規模方面，我們先來看看下面這張圖，全國商品住宅銷售面積及其增速，從2005年開始，除了個別特殊年份外，整體來說行業規模增速在逐步放緩，同比增速同40%多降到現在2-3%左右。其中，我們可以看到，16年是一個比較重要的分水嶺，16年之前行業符合增速9.7%，16之後降到2.6%，主要是因為15年全國開啟降庫存模式，尤其是棚改貨幣化安置極大的刺激了房地產市場規模上漲，正常來講在15年之前規模增速基本在8-10%上下，因為15年的刺激，16年一下子增速達22%。 連續五年增速放緩，行業規模已經見頂了，後續大概率是要從高位掉下來。行業規模的下行，意味著蛋糕將越來越小了。 https://www.hk01.com/地產樓市/766789/樂風夥外資基金15億收購尖沙咀舊樓-擬重建甲級商廈
2.收益持續下滑，21年行業震盪後預估利潤率下滑到4%以下 以上市房企為例看行業整體利潤增速，行業整體利潤是成下行趨勢的，其實從14年以後理論上就愛國內行業利潤增速就已經開始放緩了，但是15年這輪去庫存採用棚改貨幣化，國家放水厲害，本次去庫存是漲價去庫存。大家知道去庫存分漲價去庫存和跌價去庫存，漲價去庫存直接帶來了行業規模暴增的同時房價還大幅漲幅，行業的利潤就大幅上升，所以原本可以通過正常市場消化的房價快速上漲被人為中斷了，行業利潤重新上升，但16年之後又開會下滑，20年因疫情行業利潤負增長，21年資料還沒出來，21年的利潤也會是負增長。 右側這張圖，表示的是行業ROE水準和銷售淨利率，從11之後行業利潤率持續下滑，從15%掉到現在的9.6%，因為資料有滯後性疊加上市公司報表處理問題，實際的利潤率要遠低於9.6%，21年我們判斷房企銷售淨利率不到4%，進一步下滑。 總的來講，房地產行業利潤在逐步下行的。 https://www2.hkej.com/property/article/id/3045888/
3.2021年下半年全國銷售市場進入衰退期，22年仍延續蕭條 2007-2014： 07年美國次貸危機後我國經濟低迷，08年4萬億刺激計畫，09-10年走出一波大行情；11-14兩波小行情； 2014-2021：15-19年漲價去庫存，一二三線城市房價輪番上漲，漲幅均翻倍，20年疫情後再刺激，房價進一步上漲； 2021.07-？：“兩集中”供地、房企“三道紅線”、銀行“兩道紅線”等調控政策不斷加碼，銷售市場進入衰退期。 4.2021年下半年全國銷售市場進入衰退期，22年仍延續蕭條 房企銷售趨勢:TOP30房企1-2月累計銷售額同比下滑40%，多數房企下滑幅度40-50%之間；2022年2月環比下滑18%，政策托市效果不佳。 市場集中度：市場集中度進一步提升，TOP10房企銷售額3991億元，占百強房企銷售總額的38.7%，集中度較2021年提升4.7%。 5.行業現狀：萬科喊話“房地產行業進入黑鐵時代！” 悲觀情緒濃厚！ 從行業蕭條原因看： 1.行業調控從供需兩端層層加碼，土地市場和銷售市場斷崖式下滑 三道紅線影響：斷了房企借新債還舊債的路，房企債務壓力陡升，導致房企暴雷的重要原因；2.中小規模房企再難有彎道超車機會，行業集中度會越來越高。 銀行兩道紅線影響：旨在降低地產行業對金融資源佔用，供需兩端均遭遇資金收緊。2.開發貸總量控制，影響專案投資，間接導致房企前端投資拿地放緩；3.按揭貸款放緩，直接影響購房需求 2021兩集中影響：“地多錢少”導致各城市土地市場冷熱不均，資金優選核心城市拿地；2多數城市土地流拍，地方財政吃緊，被動下調地價，間接影響市場預期。 2.房企自身的杠杆率過高，債務期限逼近，為促進銷售回款而被動降價，加速房價下跌 房企2022年1季度到期債務約2000億元，全年7900億元，債務壓力大。 3.房企暴雷不斷，購房客戶擔心交付問題，市場信心不足，造成惡性循環 2021年底，中央政治局會議、中央經濟工作會議輪番定調：保交樓是底線 1）加強各城市資金監管； 2）支持優質企業收並購。 24城市已停工及延期問題專案匯總 從調控內在邏輯看： 1.經濟由高速發展轉向高品質發展，動能轉換要求資本和人才向創新領域引導 2.經濟由高速發展轉向高品質發展，動能轉換要求資本和人才向創新領域引導 2025年前後，中國潛在GDP增速將下滑到5-5.5%，技術創新是推動經濟增長的根本動力。 資料來源：中國社會科學院宏觀經濟研究中心課題組，《未來15年中國經濟增長潛力與“十四五”時期經濟社會發展主要目標及指標研究》 3.地產行業金融資源佔用超三成，不利於產業結構調整 20年和21年，疫情過後，國家為了保障供應鏈安全，保製造業和小微企業，這兩年給這些類型的企業很多金融貸款方面的傾斜政策，利率基本在3%左右。可是這些企業拿著貸款都投資房地產了。我們觀察到的一個現象是什麼呢？這兩年長三角和珠三角的城市房價漲的特別猛，北方和西部的很多城市產業都是國企的城市，拿不到低息貸款，房價漲的少，還有降價的，就是很多房貸資金違規流入地產導致。 房地產貸款的資金佔用比（存量口徑，單位：億元） 4.房價漲幅長期高於居民收入增速，高住房支出抑制居民其他消費 2015年以後房價快速攀升，房價增速持續多年高於居民收入增長； 2009年以後，房價經過多輪週期上漲，社零消費總額增速確不斷下滑，高住房支出擠壓居民其他消費。08年是分水嶺，08年以後房價不斷上漲，社會消費品零售總額增速逐年下滑，呈現負相關性。我們這幾年一直常聽到的消費降級，就是這來的，剔除購房支出以後，可支配收入越來越少。5 5.房價過快上漲是加劇我國貧富分化的重要原因 西南財大發佈的《中國家庭收入不平等報告》中，收入基尼係數：2011年0.61，2015年0.62，2017年0.59； 北大發佈《中國民生發展報告2014》中，資產基尼係數：1995年0.45，2002年0.55，2012年0.73； 美國基尼係數：2016年收入基尼係數0.45、資產基尼係數0.84；美國的儲蓄率18.7%（中國儲蓄率44.5%） ； 基尼係數:0.3以下表示比較平均;0.3-0.4表示相對合理;0.4-0.5表示收入差距較大;0.5以上表示收入差距懸殊。 6.居民部杠杆快速攀升至62%，房地產泡沫化嚴重，容易引發系統性金融風險 簡單的說，15年以後的去庫存、去杠杆任務都加到老百姓身上了 二、地產行業未來趨勢 觀點一：房價從普漲到分化 觀點二：房企經營邏輯發生根本變革 1.堅持“房住不炒”、維持房價平穩的調控基調不會變 “穩地價、穩房價、穩預期”，穩妥實施房地產長效機制（試點房產稅）；價格將在箱體內運動；不存在房價快速、大幅上漲的政策基礎。 2.地產去金融化，行業規模將從高位下滑，行業將持續出清，市場集中度將逐步加大 城鎮化人口增量放緩，城鎮化率5-10年後將達70-75%；人口紅利消失，預計2025-2030年期間，我國絕對人口數量由正轉負； 問題房企暴雷，行業並購重組增多，小房企將逐步退出地產業；央行、銀保監會鼓勵銀行穩妥有序開展房地產項目並購貸款業務。 預測的前提是地產去金融化，行業回歸居住屬性，從國外發達國家的一些經驗看，如果不考慮金融屬性，行業規模和人口無明確相關性。我們這行業，從08以後就人不斷預測行業規模，每一個人預測對的，核心原因就是08年以後，我國地產金融屬性依然很強，炒房的人很多，需求端的規模很難準確預測，跟人口沒關係。 a.行業規模在中長期仍將維持在高位，但規模增速會有所放緩，甚至下滑。影響行業規模發展的兩大因素，一個是城鎮化，一個是人口紅利。其中，城鎮化的增速在放緩，從17年之後絕對城鎮人口增量在逐步減少，人口絕對數將在2025年前後到來。 b.隨著行業去金融化，很多中小房企、問題房企將不得不面臨出清、退出行業的風險。 c.受制於負債規模增速限制，對中小房企彎道超車越來越難，反倒是利好大房企，行業集中度將越來越高。 3.房價從普漲到分化，一線及核心二線“硬頂+軟底”，弱二線+三四線“硬頂+無底” 從我們監測的資料和實際感知看，房地產價格普漲期結束，未來各城市房價及同一城市不同板塊的房價都將持續分化。 其中，一線城市和核心的二線城市房價將呈現出“硬頂+軟底”狀態，這些城市基本面好，有比較強的產業基礎和人口流入，購房需要大，中長期房價會持續上漲，但是政府擔心這些城市房價漲幅過快，通常限價政策嚴格，有個比較硬的頂部在控制，不會出現短期內大幅上漲的局面，當短期內行業出現調整的時候，這些城市的房價比較堅挺，大幅度下降的可能性比較低。 弱二線城市和三四線城市，通常產業不強，很多城市都出現了人口外流，支撐房價上漲的基礎不牢固，通常在上漲的時候，漲幅乏力，但是下跌時候確跌幅很大，誰也不知道價格調整幅度有多大。甚至有不少城市的房價呈現出脈衝式形態，急漲急跌，大漲大跌。 我們看看下面的圖表，一線城市去年深圳的二手房價格下跌了1.5%，因為深圳搞二手房指導價，相當於變相提高首付比例且價格不公開，改變了客戶預期，實際跌幅估計在10-15%；但是北京、上海、廣州的二手房房價呈現上漲狀態。二線城市裡基本面好、供求關係好的杭州、長沙、西安等城市的房價均出現不同程度上漲，但是像弱二線的太原、石家莊、哈爾濱等北方城市缺持續下跌，實際跌幅估計在15%以上。三四線城市整體跌的城市多，漲的城市好，而且漲幅也不大，但跌幅確很大，最大漲幅3.7%，最大跌幅6.6%。 前一段時間有人問我買房的事，我說一線和核心二線，市場跌了不少的就可以入手了，政策底和資金底已經到了，再跌也跌不到哪去；想北方哈爾濱、瀋陽的一些親戚問我能不能買房？我說你們還得等一等，不知道底在哪，現在都沒有企穩跡象。 4.經營底層邏輯轉變，從土地紅利、金融紅利向管理紅利轉變 https://www.mingtiandi.com/real-estate/projects/sc-capital-lofter-buy-hong-kong-project-on-ap-lei-chau/
全文總結： 一、行業現狀 •地產行業規模築頂、利潤下行，今明兩年仍是房企經營困難期；當前地產行業政策救市力度不足，市場尚未出現預期反轉。 •房地產長期看產業（人口），中期看供應（土地），短期看政策（行業+金融）；本輪調控主要是金融端信用收緊，房企遭遇流動性危機；行業政策及金融端信用不放鬆，行業難有大幅反轉。 •地產行業過度繁榮就打壓，蕭條再救市：經濟轉型要求減少對地產行業投資路徑依賴與經濟持續下行需要地產行業托底的矛盾；金融安全要求降低地產行業資源佔用與缺少高收益資產信貸投放的矛盾；房價增長過快與居民收入增速慢的矛盾； 二、發展趨勢 •行業去金融化、回歸居住屬性的背景下，城市基本面是決定房價的核心變數，城市分化的現實決定城市間房價分化是常態； •黑鐵時代依然可以有黃金公司，敢於在投資、產品、成本、工程等前中後段經營管理做出自我革新的企業將會越來越好。