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LOFTER GROUP樂風集團乘勝追擊收購浪接浪

尖沙咀恕園大樓申請強拍市值6.33億港元是次個案亦為今年第14宗強拍申請。上址地盤面積約5236方呎,若以重建地積比12倍重建發展,可建總樓面約62832方呎。該項目位於尖沙嘴商業地段,毗鄰港鐵尖沙嘴站約2分鐘步程,極具重建價值。是次強拍的漢口道35至37號恕園大樓,地盤面積約5,236平方呎,該財團已持有項目業權約93.94%。該廈早於1965年落成,為一幢10層高商住舊樓,地庫至2樓為舖位,恕園大樓早於1965年落成,現為1幢10層高的商住物業,地庫至2樓為商舖,3至8樓屬於住宅部分。項目現坐落於劃為「商業(6)」用地,若以該用地目前規定的最高地積比率12倍發展,重建後項目總樓面約6.28萬平方呎。


地產商收購舊樓重建,原因主要是看中所在地段,然而地段能夠批出的地皮不多,只好向現有舊樓著手,一些交通便利、社區發展成熟的舊區,如深水埗、土瓜灣等地般,便會加上一筆津貼賠償,再因應單位狀況(自住或出租),去決定補貼額度。1. 地盤面積【搵樓攻略】有投資人士會預先買入相關大廈的逾 20%3. 舊樓地段舊樓收購回報【最新樓盤】搜尋所有放盤 →除市建局外,私人財團發展商亦會物色舊樓,進行併購,拆樓重建新式物業,藉此獲利。近期比較有知名度的例子,就是尖沙咀香檳大廈一址,被地產商成功收購,未來或搖物業成交價之高低,由自由市場根據供求來定奪;那麼「收購價」又是如何決定?這視乎誰是收購者:政府市建局,抑或是私人財團(如發展商)。2. 地積比率載、日久失修的唐樓大廈。相反,發展商收購舊樓,目的都只是為盈利,要捉中發展商收購物業的心理,可根據以下三點看舊樓本物的發展潛力是否充足:如地產商和落釘炒家談判久持不下,互相角力,一眾小業主基本上是「肉隨砧板上」,難以憑一人之力,開出其心目中所想的收購價,最終還是要視乎兩邊財團最終的洽商結市建區收購,明買明賣,白紙黑字,投機的空間,自然比不上由私人財團提出收購要約的情況。市建局如何計算出租單位的收購價?市建局對舊樓收購沒有特定的準則,買家或較難預料心儀舊樓單位是否真實具備收購潛力。參考過去的市區重建項目,獲收購的物業一般屬於樓齡逾 50市建局不定時會推出市區重建項目,收購舊樓再發展。根據法例,市建局收購舊樓,除了須給予業主其物業的市值交吉價(俗稱「現殼價」),視乎單位的佔用情況,另外更資金流通。一般而言,懂得看準時機落釘的,都不是普通平民百姓。地積比率(Plot Ratio)是指樓宇准許發展的總建築面積與地盤面積的比例,比率愈高,可興建的樓宇面積愈高,換言之可提供伙數亦較多,故也較有機會成為收購的目標。業權(亦即「落釘」),藉此阻撓地產商的收購計劃,令地產商難以集得八成以上的業權申請強拍。如地產商對該地皮的需求非常熱切,或願意提出更可觀的收購價,高價拔


小業主或無辜犧牲舊樓被收購,賣出的價錢叫「收購價」;既然有人看中這個投資選項,即是認為「收購價」比起一般物業買賣的成交價更為有利,能夠為業主賺取更多回報。1. 市建局舊樓收購價除此之外,市建局會再提供津貼,以助業主支付搬遷及重置物業等有關開支。換句話說,投資舊樓等市建局收購,回報比起賣樓售價多出兩筆津貼賠償,非常吸引。投資私人財團有意收購的舊樓,方法不僅限於純粹的個別單位買賣,有投資人士更會大筆購入多個舊樓單位,以圖進行所謂的「落釘」。偶有地產商收購舊樓,發展新穎的單幢住宅物業。【買樓流程與開支】【最新樓盤】搜尋 600 萬內上車盤 →常見問題私人財團提出的收購價不如市建局般透明,和普遍物業買賣一樣,主要是視乎買賣雙方的議價能力,雙方協議的價錢,便是最終「收購價」,不會有指定的賠償津貼。如果舊樓的地積比高,但使用率低,大廈伙數少,所牽涉的業主也較少,收購過程應該比較輕鬆,收購後用盡地積比,利潤空間更大,故也較為發展商的垂青。立即跳往:舊樓收購回報|市建局舊樓收購價|發展商舊樓收購價|何謂「強拍」 / 「落釘」|舊樓收購投資要訣|常見問題根據法例,地產商提出的「收購價」不能低單位的現殼價,為吸引一眾業主放售業權,以盡快完成收購程序,地產商一般都會開出可觀的價錢。亦因如此,投資舊樓等收購,有機會比賣樓更賺。2. 發展商舊樓收購價【入伙準備與家居佈置】【最新樓盤】搜尋 600 萬內上車盤 →或以上業權,並向土地審裁處提出申請,可獲土地審裁處發出「強制售賣令」,行拍賣土地業權(俗稱「強拍」),收購便報捷。同樣地,熱門地段的舊樓,只要內隴裝潢企理,即便樓齡高,租務需求亦源源不斷,例子有如尖沙咀、佐敦、旺角、灣仔、跑馬地、北角等,投資這些地段的舊樓,可是進可要理解「落釘」的獲利方式,先要清楚私人財團收購舊樓的程序。根據法例,任何人只要集齊同一地段 80%買新盤程序 |買二手樓程序|首期計算| 印花稅計算|按揭教學| 律師費須知 | 管理費市建局會估算物業的市值交吉價,再加一筆補助津貼,大約為自置居所津貼的 25% 至 75%,視乎業主擁有多少物業及其佔用狀況而定。落釘投機成為職業炒家延伸閱讀:新手買樓懶人包攻,退可守。物業投資不一定只有買樓放租,有聽過舊樓收購的話,都知道回報也可以很可觀,這一類投資者專注物色舊區物業,然後等發展商或市建局提出收購。那麼為何有些人會選擇投資舊樓?回報真比一般放租放售樂觀嗎?等千居為你拆解。市建局會估算物業的市值交吉價,再加一筆自置居所津貼,亦即業主遷出舊樓後另覓條件相似單位市值,減去原先舊樓市值。釘,以統一業權。地盤面積愈大,發展空間更大,方便重建成大型住宅或商廈等更賺錢的項目。如果大廈本身地盤面積大,或相鄰皆為同類型舊樓,合併地盤面積可觀,對發展商而言皆較吸引果,單位的價值才得以定奪,可謂是任人魚肉。相反,如果舊樓夾在新建高樓大廈之間,地盤面積細,發展商再起,也只能夠起到單幢樓,除非所在地段非常搶手,否則都未必會是地產商的首選。身一變,成為高檔商廈或商場。不過,這種「落釘」的投資方法需要動用龐大的資金,亦存在一定的風險,如樓市不景氣,地產商放緩收購的步伐,這班「職業炒家」為落釘所付出的成本便長期積壓,影響市建局如何計算自住單位的收購價?舊樓收購投資要訣新盤一覽|十大屋苑 | 校網搵樓 | 新居屋 | 白居二 | 綠置居驗樓清單|搬屋收費| 入伙儀式 | 家居保險 |室內設計|裝修工程

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