Elize PARK撻訂樂風重售價更高
- ctfm214
- 6月3日
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Elize PARK撻訂後
據悉，Elize PARK撻訂後新近的2宗成交分別為16樓B及C室，實用面積分別為243及326平方呎，屬1房及2房間隔，其中C單位最新以845.8萬元售出，較原先售價高約18萬元或2.2%。
於上周已重售的2個單位，則分別為15樓A及B室，實用面積341及243平方呎，屬2房間隔及1房間隔。其中B單位最新以595萬元成交，較原先售價高約23.8萬元或4%。而A單位日前則以839.8萬元售出，較3月初售價稍高332元。
香港近十年工廈活化的推進：政策演變、成效與挑戰 (繁體中文)
過去十年，面對土地供應短缺與產業轉型需求，香港政府將工廈活化視為釋放存量土地潛力、支援新經濟產業發展的重要策略。從初期較保守的試點，到近年推出更具鼓勵性的措施，政策持續演進，惟實際成效與挑戰並存。以下綜觀關鍵政策階段、成果與瓶頸：
一、 政策演進：從試點到深化
「活化工廈計劃」1.0 (2010-2016)：初步探索
核心措施： 容許1987年前落成的舊工廈業主，透過整幢改裝或重建，申請寬免更改土地用途的補地價（但需繳付象徵式土地契約修訂費用），可轉作非工業用途，如辦公室、藝術工作室、培訓中心等（不包括住宅）。
目標： 鼓勵業主翻新或重建殘舊工廈，改善市容，並提供更多商用空間。
限制： 申請門檻高（需整幢或極高業權比例同意），改裝用途限制較多，對細散業權工廈推動力不足。計劃於2016年3月結束。
「標準金額」補地價先導計劃 (2018年推出)：突破性嘗試
核心措施： 針對工廈重建為寫字樓、酒店或商店/服務行業，推出「標準金額」徵收補地價模式，取代傳統繁瑣的「個別估價」方式。
目的： 大幅簡化程序、增加透明度、縮短處理時間，吸引業主啟動重建。先涵蓋荃灣、葵青區工廈，後擴展至觀塘、黃竹坑等9區。
意義： 回應業界長期訴求，是加快工廈重建的關鍵政策工具。
「土地共享先導計劃」(2020年推出)：間接推動
雖然非專為工廈而設，但部分涉及工廈用地的申請（如位於大埔及屯門的項目），透過公私營合作，在補足地價後，可將部分工廈土地轉作住宅及公共設施，間接促成工廈地段轉型。
放寬工廈低層用途限制 (2021 & 2023年)：釋放局部潛力
2021年： 容許1987年前落成的工廈，在符合消防安全等條件下，免向城規會申請，將地下至2樓改作「商業及/或辦公室」等指定用途（如商店、食肆、教育機構等）。
2023年進一步放寬：
樓層擴展： 容許改裝範圍由低層（地下至2樓）擴展至整幢工廈（仍需符合消防、樓宇安全要求）。
用途多元化： 新增允許改作「文娛發展」及「康體文娛場所」。
簡化程序： 透過「豁免書」機制取代部分規劃申請，加快流程。
目標： 重點在於局部活化，尤其方便業權分散的工廈，在毋須百分百業權同意的情況下，推動低層轉型，帶動地區經濟活力。
二、 十年活化：可見成果
釋放商業/創意空間：
部分成功活化的工廈（如觀塘的駱駝漆大廈、Kwun Tong Square；黃竹坑的One Island South、南匯廣場；柴灣的富誠工業大廈等），轉型為時尚辦公樓、設計中心、藝術工作室、共享空間、特色食肆及零售店，為創意產業、初創企業及新興行業提供相對租金相宜的空間。
吸引年輕創業者及文化藝術工作者進駐，形成獨特的「工廈文化」氛圍。
改善舊區面貌與經濟：
在觀塘、葵涌、荃灣等傳統工業區，活化後的工廈（尤其低層商業）帶動人流，刺激周邊商業活動，有助舊區更新。
重建項目啟動：
「標準金額」政策後，部分發展商加快收購工廈業權（如恒基在葵涌、新地在觀塘的項目），啟動重建為新型商廈或混合用途項目，長遠改變區域面貌。
三、 持續面對的嚴峻挑戰
業權分散：最大障礙
絕大部分舊工廈業權極度分散（數十甚至數百名小業主）。要達到整幢重建所需的業權比例（通常80%或以上）異常困難，協商過程漫長且成本高昂。即使放寬低層改裝，高層單位業主缺乏參與誘因，導致活化不完整。
補地價金額與發展風險：
「標準金額」雖增加透明度，但金額水平（尤其市區）仍被部分業主認為偏高，加上近年利率上升、樓市波動，削弱重建的財務可行性。業主傾向觀望或只作小規模改裝。
迷你倉問題與消防安全隱患：
在政府嚴打工廈違規住宅（劏房）後，大量空間轉作「迷你倉」。此用途雖在部分條件下獲暫准，但密集儲物帶來嚴重消防風險（如2016年淘大工業村迷你倉大火慘劇）。全面巡查、執法及提升舊廈消防標準困難重重，窒礙正規活化。
規劃與基建配套不足：
許多工廈區的道路網絡、公共交通、社區設施（如公園、休憩空間）原設計未考慮高密度商業/人流需求。活化後加重區內交通負荷及環境壓力，需政府同步規劃基建升級。
活化成「貴價化」隱憂：
成功的局部活化（如低層商舖）可能推高區內租金，最終迫使原本依賴工廈廉租金的藝術家、小型工作室再次遷移，失去活化支援創意的原意。
政策協調與執行力度：
涉及部門眾多（規劃署、地政總署、屋宇署、消防處等），審批程序仍嫌繁複耗時。對違規使用（尤其迷你倉安全標準）的持續嚴格執法是重大挑戰。
四、 未來方向：深化與聚焦
針對業權分散的創新方案：
更積極探討「強拍門檻優化」或引入類似市區重建局的促成者角色，協助整合業權。研究「分層/分階段活化」的可行模式與政策支援。
動態檢視「標準金額」與稅務誘因：
定期檢討標準金額水平，在市場下行期提供更具彈性的補價安排。探討為符合長遠規劃（如創新科技、文化產業）的重建/活化項目，提供額外稅務優惠或資助。
鐵腕處理消防安全，疏導迷你倉需求：
持續嚴格執法，淘汰不符消防標準的迷你倉。同時，積極提供更多合法、安全的倉儲空間選項（如政府設施或鼓勵私人發展），疏導市場需求。
強化地區規劃與基建先行：
在推動工廈活化的區域（如東九龍轉型），必須同步落實交通基建（如智慧道路管理、擴充公交）、社區設施及休憩空間規劃，提升承載力與宜居性。
平衡活化與產業多元：
在政策設計上，考慮如何保留部分合理租金的空間，確保初創、文化藝術及必要的小型工業（如食品加工、維修）不致被完全擠出，維持地區產業多樣性。
總結：
過去十年，香港政府在工廈活化政策上展現了從試探到深化、從嚴控到局部放寬的演變軌跡。「標準金額」補價和放寬低層用途是重要突破，成功催生了一些標誌性活化項目，為舊區注入新動力。然而，業權分散這座「大山」、迷你倉衍生的安全危機、高昂的補價與發展風險，以及配套不足等問題，嚴重制約了活化的深度與廣度。未來政策需更聚焦破解業權整合難題、靈活調節財務誘因、嚴守安全底線並加強地區整體規劃。工廈活化非解決土地問題的萬靈丹，卻是香港在土地緊絀下，務實挖掘存量資源、推動空間轉型不可或缺的一環。其成功與否，考驗政府的決心、創新與執行韌性。
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