2023年房地產政策會有兩條底線——“保交樓”的民生底線，“不走老路”的風險底線。在兩條底線的約束下，明年房地產政策的重心大概率會落在供給端的存量項目建設以及保障優質主體之上，而對需求端的刺激更多會是溫和的因城施策，房地產銷售有望企穩，但難見反彈。在土地購置費的拖累下，明年房地產投資降幅將進一步擴大，繼續拖累“財政-基建”鏈條，但建安設備投資對明年GDP增速會有正貢獻。
可能是中國房地產市場極為特殊的一年。
從潛在需求的趨勢、“房住不炒”的決心來看，即使供給側政策仍在加碼發力，但2023年房地產銷售、拿地或將延續弱勢——這意味著中國商品房市場自誕生以來，將首次出現連續兩年偏弱的情況。而房地產投資的滯後性疊加銷售連續兩年偏弱，會導致2023年房地產投資增速進一步下滑，這一點或將有悖於市場的直覺。
結論一、明年地產銷售企穩易、反彈難
（1）回顧2022年，實際銷售較真實需求，存在負偏離
根據我們在報告《地產下行的盡頭：多少億平是終點？——中國房地產市場的長期需求測算》中構建的房地產潛在需求預測模型以及商品房銷售的季節性規律，可以計算得出2022年Q1-Q3以及10月住宅類新建商品房的潛在需求中樞分別為1.97、3.40、3.25、1.08億平方米。根據統計局披露的資料，2022年Q1-Q3以及10月住宅類新建商品房的實際銷售面積分別為2.63、3.18、2.77、0.84億平方米，實際銷售較潛在需求中樞的偏離度分別為+33%、-7%、-15%、-22%。
由於我們模型中測算的房地產潛在需求為不包含投機性需求的真實需求，因此2022年實際銷售面積較潛在需求存在負偏離，反映了在地產下行、投機性需求被擠出的過程中，部分真實的剛性、改善性需求同時也被拖累。
考慮到已經出臺的房地產政策，我們預計2022年Q4房地產銷售相比Q3開始邊際企穩，實際銷售面積較潛在需求中樞的負偏離逐漸收斂。2022年全年住宅類商品房銷售面積預計將達到11.9億平方米，較2021年下滑24%，較潛在需求中樞偏離-5.2%。
根據住宅類商品房銷售面積的占比，可以進一步測算得到全品類商品房銷售面積。今年1-10月，由於住宅類商品房銷售下滑幅度比其他品類更大，導致住宅類商品房銷售面積占比由2019-2021年的87-88%下滑到了85%。我們預計2022年全年住宅類銷售面積占比或在84%左右，則2022年商品房銷售面積預計在14.11億平方米左右，較2021年下降21.4%。 https://www.properties852.com/post/全球通漲加息狂潮
（2）長期需求和短期庫存，均不支持大規模需求側刺激
我們仍然堅持此前的判斷，因城施策的邊際放鬆、小規模刺激仍然會繼續推進，但效果相對有限，而大規模刺激的可能性較小。
理由一：中長期看，潛在需求不支持大規模刺激
如我們在此前報告《地產政策三問：效果怎樣？是否刺激？如何演繹？》所分析的，2015年以後中國房地產週期發生了方向上的改變，商品房實際銷售對潛在需求產生了背離，部分民營房企高杠杆、高周轉、高負債的經營模式應運而生。
當前房地產行業面臨著與2015年較為類似的問題——在潛在需求趨於下行的情況下，是否要扭轉需求週期？我們認為，認為這個問題的答案已經十分清晰——短期預計仍會繼續因城施策穩定地產需求，同時二十大報告中更加追求“高品質”發展的中長期基調也是重要的戰略定力。
理由二：短期看，廣義庫存不支援大規模刺激
用“各年持續累計房屋新開工面積-各年持續累計商品房銷售面積”，可以構建商品房的廣義庫存指標，即各年累計的已開工未銷售商品房面積。此外，還需要考慮可售比對廣義庫存的影響，即新開工面積中可供出售的商品房面積。由於新開工面積中並不完全是可對外銷售的商品房，還包括了一部分配套公共設施以及房企自持面積，因此在計算廣義庫存時應該將這部分不可售面積予以剔除。
對統計局自1999年以來的資料進行持續計算（忽略1999年以前的商品房庫存），可以得到當前的商品房廣義庫存。
當可售比為90%時，截至2022年10月的廣義庫存將低於0，因此理論上可售比應至少高於90%。我們在假設可售比分別為100%、97.5%、95%、92.5%的情況下，來觀察當前的廣義庫存水準。結果顯示，在可售比分別取100%、97.5%、95%、92.5%的情況下，截至2022年10月，商品房廣義庫存面積約分別相當於2013年初及2018年中、2012年初、2011年初、2010年初的水準。
不同的可售比會影響商品房廣義庫存測算值的高低，但不會顯著改變庫存趨勢。自2020年8月以來，商品房市場處於持續去化狀態，經歷了長達26個月的持續去化以後，當前的廣義庫存已經位於較低的水準。
低庫存意味著供給剛性，價格會對需求的增加變得更加敏感，大規模刺激可能帶來房價的快速上漲。2012年，房地產銷售在低庫存的情況下快速回暖，進而帶來了房價的上漲。而當前的廣義庫存水準同樣較低，同時大量民營房企已經出險、2022年拿地面積較少，房企補庫能力還有待修復，供給端彈性相對不足。在這種情況下，對需求側進行大規模刺激，商品房有效供給不足的問題可能會加速暴露，從而導致房價再次出現明顯的上漲壓力。
合意的需求政策追求哪種狀態？當前的房地產需求政策，既要考慮短期，更要考慮長期。
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