海外物業投資地雷處處龍壐集團

C律師到高級飯店參加海外房地產說明會,向教練提出詢問,教練一秒看穿這極可能是吸金詐騙,提醒C律師要特別小心。近年來許多業者鼓吹購買海外房地產,從歐洲的英國、西班牙到亞洲的日本、馬來西亞、柬埔寨、越南,現在連蒙古共和國烏蘭巴托(還號稱東方杜拜)都跑出來了。但海外地產往往有非常多的陷阱,這裡列出常見的五大地雷,提醒各位愛注意。

地雷一:吸金詐騙遊戲


相信大家都還記得,早年購買預售屋常會有不肖建商拿錢落跑的風險,近十年來因為台灣法規的進步,國家法律對消費者保護機制建立讓建商不容易發生拿錢落跑的問題,但在許多不那麼先進的國家,如柬埔寨、寮國等是沒有所謂的「預售屋」保障機制,也就是說,建商是很有可能拿錢落跑的!

尤其很多來台灣推的海外地產開發商,根本在當地也是名不見經傳的公司,當地人都沒聽過或不具規模,又怎麼能相信他會順利把房子蓋好給你呢?就像我們在台灣購買預售屋,大多也都會避開一案建商選擇有知名度的公司,所以一定要確認該建商在當地是具有規模,有經營歷史的公司,才不會淪為吸金詐騙的受害者。


地雷二、保證收益、保證租金X%

海外房地產最常見的廣告就打著保證租金投報率幾%,來吸引投資大眾上門,首先要理解的是這個保證,如果公司倒了,就變成廢紙。承接上段,有一些可能是知名建商推出的建案,但提出收益保證的並不是開發商(建商)本身,而是「代銷公司」、「資產管理公司」、「物業管理公司」,換言之這個保證收益合約並不是開發商提出的保證,未來有任何問題,這個知名開發商也不會負任何責任,因為這個合約的義務人是代銷公司、資產管理公司,即便無法兌現,該建商也是一點責任都沒有。所以務必要確認與你簽立保證收益合約的對方是否為這個知名開發商本身。(相關報導:沒講就是違法!看房時,房仲絕對要告訴你這6件事|更多文章)


地雷三、各項隱藏成本


開發商或代銷列出的租金收益,往往還需要扣除許多隱藏的成本,並非實際的「淨收益」,以國人最常去的日本為例,就有所謂的持有稅、共益費(管理費)、修繕積立金(公共修繕積金)。而且日本的共益費(管理費)有時甚至到租金的5%這麼高。澳洲有些州有「除草費」跟「市政管理費」,許多國家在售出的時候也會課徵高額的所得稅或印花稅,每個國家的規定不盡相同但這些很多都是銷售人員不一定會告訴你的。



地雷四、當地法規

近年來許多國家為了防止中國大媽到處海外炒房,對於外國人購屋或售屋開始有一些額外的特別稅負,而且越來越多國家開始增加這類的規定。例如英國、泰國都有外國人售屋的特殊額外稅負,澳洲則限制外國人不可以買中古屋,香港則是買的時候加課買價15%特別印花稅,泰國還有海外購屋佔社區比例上限這類的特別規定,這些法規的更新,都是當地政府說了就算的,你永遠也不會知道什麼時候會有新的法規出來限制或阻止外國人買房。



地雷五、匯率波動

匯率的波動更是一個非常可怕的變因,以澳幣為例,從去年底22一口氣跌到17,跌掉了30%。你房子買了三年可能漲都還沒30%但匯率幾個月就讓你跌30%。泰銖在前幾年紅杉軍黃杉軍抗議的時候也是跌的非常慘烈,有時即便你賺到了房價增值,但在匯率波動的情況下,未必會有獲利產生。換言之,海外房產必須建立在「房價」、「匯率」雙重變因下才有獲利,多了一個變因就會多一些不確定性風險。




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